Thủ tục đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành trong tương lai

Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những hình thức thế chấp phổ biến, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn tại ngân hàng. Theo Luật Đất đai 2024, các quy định về đăng ký thế chấp đã được làm rõ nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên tham gia. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục đăng ký thế chấp đối với các loại tài sản trên.

1. Đối Tượng Được Phép Đăng Ký Thế Chấp

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, các đối tượng được phép đăng ký thế chấp bao gồm:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Là dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Nhà ở hình thành trong tương lai: Là tài sản chưa xây dựng hoàn chỉnh nhưng đã đủ điều kiện pháp lý theo quy định.

Điều kiện để thực hiện thế chấp:

Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
Dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đã được phê duyệt quy hoạch và đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Không có tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật về đất đai.

2. Hồ Sơ Đăng Ký Thế Chấp

Hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà hình thành trong tương lai bao gồm:

2.1. Hồ Sơ Cơ Bản

Đơn đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC ban hành kèm theo Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản gốc và bản sao công chứng).
Hợp đồng thế chấp đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

2.2. Hồ Sơ Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Giấy phép xây dựng (nếu có yêu cầu).

2.3. Hồ Sơ Bổ Sung

Giấy tờ tùy thân của bên thế chấp và bên nhận thế chấp: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu (bản sao công chứng).
Văn bản ủy quyền (nếu thực hiện thủ tục qua người đại diện).

3. Trình Tự Thực Hiện Đăng Ký Thế Chấp

Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ

Người thế chấp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên và nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có dự án đầu tư hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

Hồ sơ được nộp tại:

Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc huyện.
Hoặc nộp trực tuyến qua hệ thống điện tử (nếu địa phương có áp dụng).

Bước 3: Thẩm Định Hồ Sơ

Cơ quan đăng ký thế chấp sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ:

Xác minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Đảm bảo không có tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật.

Bước 4: Đăng Ký Thế Chấp

Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký sẽ thực hiện ghi nhận giao dịch thế chấp vào hồ sơ địa chính.
Cấp giấy chứng nhận đăng ký thế chấp cho bên thế chấp.

Bước 5: Trả Kết Quả

Thời gian xử lý thông thường từ 3-5 ngày làm việc. Người nộp hồ sơ sẽ nhận kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ.

4. Lưu Ý Khi Đăng Ký Thế Chấp

4.1. Điều Kiện Đối Với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Theo Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nhà ở hình thành trong tương lai phải được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh bất động sản trước khi thực hiện thế chấp.

4.2. Công Chứng Hợp Đồng

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.

4.3. Lệ Phí Đăng Ký Thế Chấp

Lệ phí đăng ký thế chấp được quy định bởi UBND cấp tỉnh và thường không quá 100.000 đồng/lần đăng ký.

4.4. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Bên

Bên thế chấp có quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp nhưng không được chuyển nhượng, cho thuê khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp có trách nhiệm bảo quản giấy tờ và tài sản thế chấp trong suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực.

5. Câu Hỏi Thường Gặp

5.1. Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Chưa Được Phê Duyệt Dự Án Có Thể Thế Chấp Không?

Không. Nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản phê duyệt dự án và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

5.2. Đăng Ký Thế Chấp Qua Hệ Thống Điện Tử Có Được Không?

Có. Một số địa phương đã áp dụng hình thức đăng ký thế chấp trực tuyến để tiết kiệm thời gian và thuận tiện cho người dân.

5.3. Thời Gian Xử Lý Hồ Sơ Đăng Ký Thế Chấp Là Bao Lâu?

Thời gian xử lý thường từ 3-5 ngày làm việc kể từ khi nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

6. Kết Luận

Thủ tục đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà hình thành trong tương lai là một quy trình phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải nắm rõ các quy định pháp luật. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ đúng trình tự sẽ giúp quá trình thế chấp diễn ra suôn sẻ, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia.

📍 Công ty Luật TNHH Thái Dương FDI Hà Nội

Địa chỉ: Tòa Le Capitole, 27 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội
☎ Hotline: 0866222823
📧 Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
🌐 Website: luatthaiduonghanoi.com
📘 Fanpage: Luật Thái Dương FDI Hà Nội